Avec le cumul du dispositif Jeanbrun et du LLI, bénéficiez d’un cadre fiscal avantageux : 10 % de TVA économisés à l'achat, un amortissement déduit de vos revenus fonciers chaque année, et un crédit d'impôt égal à la taxe foncière pendant toute la durée de détention.
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Le LLI ramène la TVA de 20 % à 10 % sur le prix hors taxes du logement. L'économie est immédiate, dès la signature.
80 % du prix constitue la base amortissable, hors quote-part de terrain. Vous déduisez 3,5 % de cette base chaque année de vos revenus fonciers, en location nue.
Le LLI ouvre un crédit d'impôt d'un montant équivalent à la taxe foncière du logement, chaque année de l'engagement.
Montants indicatifs calculés au 7 septembre 2026 sur la base de la loi de finances pour 2026. Ils ne constituent pas un conseil personnalisé.
T3 de 65 m² à Tournefeuille, zone B1, acquis 250 000 € TTC en TVA 10 %. Investisseur à 30 % de TMI, détention via SCI à l'impôt sur le revenu, location nue en résidence principale.
Quatre points qui changent l'équation. Ils ne disqualifient pas le dispositif, mais ils doivent être intégrés avant de signer.
Chaque euro amorti réduit la valeur nette comptable du bien. La plus-value imposable augmente d'autant. L'avantage est donc en partie un différé d'imposition, pas un cadeau définitif.
Le Jeanbrun demande 9 ans de location. Mais en cumul, c'est la durée LLI qui commande : 20 ans de détention et de location. Sortir avant remet en cause la TVA réduite et le crédit d'impôt.
Détention par personne morale obligatoire pour le LLI. Cela implique des statuts, une comptabilité tenue et une déclaration au réel via le formulaire 2044. Comptez 400 à 900 € par an d'expert-comptable.
Dans les villes tendues, le loyer plafond est nettement sous le marché. Nous affichons le plafond applicable sur chaque fiche programme pour que l'écart soit visible avant l'engagement.
Immeubles collectifs neufs en zone A ou B1, éligibles aux deux dispositifs.
Quatre conditions, toutes cumulatives. Si l'une manque, il reste le Jeanbrun seul, qui fonctionne partout en France.
Ce n'est pas un dispositif officiel, c'est un montage : le cumul, sur un même logement, du dispositif Jeanbrun et du régime LLI. Le premier vous donne un amortissement déductible de vos revenus fonciers ; le second une TVA à 10 % et un crédit d'impôt égal à la taxe foncière. Les deux textes sont indépendants et compatibles.
À proprement parler, l’article 47 de la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février, ne prévoit pas de cumul du dispositif Jeanbrun avec d’autres leviers locatifs. Il s’agit d’une fenêtre législative qui s’applique uniquement au neuf.
La base amortissable correspond à 80 % du prix d'acquisition : les 20 % restants représentent la quote-part de terrain, non amortissable. Vous reportez l’amortissement annuel dans une charge de votre exercice comptable, qui est ensuite pris en compte par l’administration fiscale.
9 ans pour le Jeanbrun seul. En cumul, c'est la durée LLI qui s'impose : 20 ans de détention et de location. C'est la contrainte la plus lourde du montage, et celle qui est le plus souvent passée sous silence. Une revente anticipée peut entraîner la reprise de la TVA réduite et des crédits d'impôt obtenus.
Le LLI est réservé aux personnes morales. Une SCI à l'impôt sur le revenu est le véhicule le plus courant : elle satisfait la condition sans changer la nature des revenus, qui restent des revenus fonciers déclarés sur le formulaire 2044. En contrepartie : rédaction de statuts, comptabilité tenue, déclaration au réel. Prévoyez 400 à 900 € par an.
Les amortissements pratiqués réduisent la valeur nette comptable du bien. La plus-value imposable étant calculée sur cette valeur, elle est mécaniquement plus élevée. Une partie de l'économie réalisée pendant la phase locative est donc reprise à la sortie. Les abattements pour durée de détention en atténuent l'effet : au bout de 22 ans, l'impôt sur la plus-value est nul.
Cela dépend de la commune. En zone B1 périurbaine, l'écart avec le marché est souvent inférieur à 5 %. En zone A tendue, il peut atteindre 15 à 20 %. Le barème 2026 retenu ici est de 19,51 €/m² en A bis, 14,49 € en A, 11,68 € en B1, corrigé d'un coefficient de surface plafonné à 1,2. Chaque fiche programme affiche le plafond applicable.
Oui, mais uniquement en Jeanbrun seul : vous conservez l'amortissement, vous perdez la TVA à 10 % et le crédit d'impôt taxe foncière. Le simulateur bascule automatiquement sur ce calcul si vous choisissez la détention en nom propre. C'est un montage plus simple, sans comptabilité de société, et sans engagement de 20 ans.
Au plus tard douze mois après la livraison du logement. Passé ce délai, l'avantage fiscal est remis en cause. Sur les programmes en VEFA livrés en 2028, cela vous laisse le temps de préparer la mise en location, mais la contrainte est ferme.
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